Εκτός σχεδίου δόμηση: αυστηρή απάντηση ΕΛΛΕΤ στη γερμανική επέλαση real estate

«Παρατηρούμε πως ό,τι ΔΕΝ επιτρέπεται στην Γερμανία και Ελβετία, θεωρείται από τους Γερμανούς επενδυτές θεμιτό και αυτονόητο στην χώρα μας, σύμφωνα με την νεο-αποικιοκρατικού τύπου λογική που χαρακτηρίζει την επιστολή τους», τονίζεται στην επιστολή της Ελληνικής Εταιρίας Περιβάλλοντος και Πολιτισμού (ΕΛΛΕΤ).

Η γερμανική παρέμβαση και η δήλωση για άμεση νομοθετική ρύθμιση

Σημειώνεται ότι. το   έφερε στο φως την παρέμβαση της γερμανικής εταιρίας GIS Global Real Estate Service, η οποία απευθύνει ανοιχτή επιστολή προς την Πρόεδρο της Δημοκρατίας Κατερίνα Σακελλαροπούλου, τον πρωθυπουργό Κυριάκο Μητσοτάκη, τον υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας Θόδωρο Σκυλακάκη και τους βουλευτές όλων των κομμάτων του ελληνικού κοινοβουλίου, με την οποία καταγγέλλει ως «αντισυνταγματική και απαράδεκτή» την πολεοδομική εκκρεμότητα που έχει προκληθεί εδώ και δύο χρόνια στην ελληνική εκτός σχεδίου δόμηση, μετά από ακυρωτική απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας για οικοδομική άδεια στην Πάτμο και ζητά να επιτραπεί η δόμηση στην εκτός σχεδίου περιοχή με μεταβατική νομοθετική ρύθμιση «τώρα και όχι σε λίγες εβδομάδες!»

Το πλήρες κείμενο της απαντητικής επιστολή ςτη ΕΛΛΕΤ στη γερμανική εταιρία έχει ως εξής:

Στις 16/10/2024 η γερμανική κτηματομεσιτική εταιρεία GIS-IMMOBILIEN με έδρα το Augsburg της Βαυαρίας, απευθύνει ανοιχτή επιστολή προς την Πρόεδρο της Δημοκρατίας, τον  Έλληνα Πρωθυπουργό, τον Υπουργό Περιβάλλοντος και τους βουλευτές όλων των κομμάτων, σχετικά με την άμεση ανάγκη θέσπισης μεταβατικής ρύθμισης  για την διευκόλυνση της επονομαζόμενης «εκτός σχεδίου δόμησης» στην χώρα μας.

Η εν λόγω εταιρία δραστηριοποιείται εδώ και 20 χρόνια ΑΠΟΚΛΕΙΣΤΙΚΑ στην Ελλάδα, προσφέροντας πακέτα κτηματομεσιτικών υπηρεσιών (πώληση γεωτεμαχίων τα οποία διαφημίζονται ανακριβώς ως οικόπεδα, μελέτη και κατασκευή των προς ανέγερση εξοχικών κατοικιών και τουριστικών καταλυμάτων) σε πελάτες της από Γερμανία, Ελβετία και Αυστρία, τους οποίους προσελκύει με την καθησυχαστική φράση: «Τα όνειρα χρειάζονται ασφάλεια, σας την προσφέρει η GIS IMMOBILIEN, …Träumen brauchen Sicherheit, GIS IMMOBILIEN.»

 Σήμερα στις  06/11/24, διαθέτει στο χαρτοφυλάκιο της, εκτός από τις κατοικίες και τα διαμερίσματα, 52 γεωτεμάχια  διαφόρων μεγεθών (από 656μ² έως 28.209 μ²), σε όλες τις περιοχές της Ελλάδας, χαρακτηρισμένα αυθαιρέτως ως οικόπεδα (όρος που αφορά τα εντός σχεδίου ακίνητα και όχι τα εκτός σχεδίου γήπεδα), τα οποία αποτελούνται από παρθένους ελαιώνες, αγροτική γη με υπέροχη θέα σε βουνά και θάλασσα, …«απείραχτη φύση,……unberührte Natur»,  όπως η ίδια περήφανα τα διαφημίζει και όπως απεικονίζονται στις διαφημιστικές φωτογραφίες στο site της, (στη διεύθυνση https://www.gisimmobilien.de/griechenland-immobilien/kontakt/index.php)

Αλιεύσαμε 3 ενδεικτικές περιπτώσεις ακινήτων προς πώληση όπως διαφημίζονται στο site της GIS-IMMOBILIEN:

1. Παραθαλάσσια έκταση 28.209 μ2 στις Βολίμες στην Ζάκυνθο με …« ….δική του γραμμή αιγιαλού (sic !)»,

2. Ελαιώνας έκτασης 11.784,59 μ2 στην Κυπαρισσία, ο οποίος έχει κατατμηθεί σε 5 οικόπεδα (sic), τα 2 είναι ήδη πουλημένα,

3. Συγκρότημα 3 κατοικιών που κατασκεύασε η εταιρία το 2009 πάνω στον αιγιαλό στην περιοχή Λυγιά της Λευκάδας τις οποίες διαφημίζει : «… μόνο μερικά βήματα μέχρι την θάλασσα, nur ein paar Schritte zum Meer…».

Η πρόσβαση στην πλειονότητα των προσφερόμενων γεωτεμαχίων/… «οικοπέδων» (sic) είναι αγροτικές οδοί /μονοπάτια / χωματόδρομοι με χαλίκια… « gut fahrbare Schotterwege», δηλαδή στερούνται προσώπου σε κοινόχρηστο, επισήμως αναγνωρισμένο και νομίμως διανοιγμένο δρόμο , όπως απαιτεί παγίως η ελληνική νομοθεσία και η νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας (βλ. ΣΕ 163/2023 Ολομ., 4046/2015, 665, 848, 962/2018 επταμ., 2606, 3848, 3849/2005 επταμ. κ.ά.)

Ο τίτλος της επιστολής είναι παρακλητικός: «Έκκληση για βοήθεια από πολλούς επενδυτές από γερμανόφωνες χώρες». Στη συνέχεια γίνεται αναφορά στον κατά την άποψη της εταιρείας ισχύοντα οικοδομικό Νόμο και υπεροπτικός σχολιασμός της απόφασης του Συμβουλίου Επικρατείας (ΣΕ 176/2023 Ολομ.), ο οποίος δείχνει άγνοια του Ελληνικού νομικού συστήματος. Ειδικότερα, κατά τους συντάκτες της επιστολής,  το ΣτΕ «τολμά» να ερμηνεύει τον Νόμο διαφορετικά από… τους παράγοντες της αγοράς: «…Προφανώς, το Συμβούλιο της Επικρατείας ερμηνεύει τον οικοδομικό νόμο σε πολλά σημεία διαφορετικά από την «υπόλοιπη χώρα» και από όλους τους προαναφερθέντες παράγοντες της αγοράς….».

Ακολούθως εκφράζεται η  απορία πως είναι δυνατόν οι πολεοδομίες και μηχανικοί της χώρας να εξέδιδαν επί 30 χρόνια παράνομες οικοδομικές άδειες, γίνεται προσβλητικός υπαινιγμός για το Εθνικό Σύστημα Υγείας και στο τέλος ΥΠΟΔΕΙΚΝΥΟΥΝ (!)  στους αποδέκτες της επιστολής, δηλαδή μεταξύ άλλων την Πρόεδρο της Δημοκρατίας και τον  Έλληνα Πρωθυπουργό, την άμεση «…τώρα, και όχι σε λίγες εβδομάδες...» ανάγκη θέσπισης νομοθετικής ρύθμισης με στόχο  να προστατευθούν οι ήδη πραγματοποιηθείσες και να εξασφαλισθούν οι μελλοντικές επενδύσεις, τις οποίες προσδοκούν να πραγματοποιήσουν οι γερμανόφωνοι επενδυτές, σε ότι έχει απομείνει από την … «απείραχτη φύση, unberührte Natur…» της χώρας μας. Τελειώνουν με την απειλή να επικρέμαται, ότι κάποιοι πελάτες τους σκέφτονται να προσφύγουν στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο.

Ας δούμε όμως ποιο είναι πραγματικά το νομικό καθεστώς για την επονομαζόμενη «εκτός σχεδίου δόμηση» στην χώρα μας:

Όπως κρίνεται παγίως, από το συνδυασμό των άρθρων 24 παρ. 1 και 2 και 17 του Συντάγματος συνάγεται θεμελιώδης, από πλευράς δυνατότητας δομήσεως, διαφοροποίηση μεταξύ των περιοχών των αναπτυσσομένων με βάση οργανωμένο πολεοδομικό σχέδιο, οι οποίες προορίζονται για δόμηση, και των εκτός σχεδίου περιοχών, οι οποίες δεν έχουν ως προορισμό, κατ’ αρχήν, την δόμηση ή την τουριστική εκμετάλλευση, αλλά την γεωργική, κτηνοτροφική και δασοπονική εκμετάλλευση και την αναψυχή του κοινού και, συνεπώς, η οικιστική εκμετάλλευση, όταν κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται, τελεί υπό αυστηρούς όρους (ΣΕ 176/2023, 3135/2002, 3396-97/2010, 2035/2011 Ολομ., 665/2018 7μ. κ.ά.). Στην πρώτη κατηγορία περιοχών, που προορίζονται προς δόμηση, αυτή επιτρέπεται με μόνη προϋπόθεση την τήρηση των ορισμών του σχεδίου πόλεως και των όρων και περιορισμών δομήσεως που το συνοδεύουν. Στην δεύτερη κατηγορία περιοχών, εν όψει του ότι δεν είναι δυνατόν, από τη φύση τους και την έλλειψη πολεοδομικής οργάνωσης, να εξασφαλισθεί η τήρηση των κατά τα ανωτέρω συνταγματικών σκοπών, η δόμηση μόνο κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται, δυνάμενη και να απαγορεύεται εν όλω ή εν μέρει ή να επιτρέπεται υπό ιδιαιτέρως αυστηρούς όρους και περιορισμούς, προσαρμοσμένους στην ιδιαίτερη φύση κάθε περιοχής. Οι όροι αυτοί δεν επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι, δηλαδή να καθιστούν ευχερέστερη τη δόμηση, σε σχέση προς τους ισχύοντες για τις εντός σχεδίου περιοχές (ΣΕ 2657/2007, 3504/2010, 1671/2014, 2136-37/2016, 665/2018 7μ. κ.ά.), ούτε να οδηγούν σε εξομοίωση των εκτός σχεδίου περιοχών με εντός σχεδίου πόλεως ή ορίων οικισμών περιοχές ή στην εν τοις πράγμασι δημιουργία νέων οικισμών χωρίς εγκεκριμένο πολεοδομικό σχέδιο (ΣΕ 2063, 962, 665/2018 επταμ., 3526/2017, 2136-37/2016 επταμ., 1856/2016 κ.ά.), όπως δια της κατατμήσεως ενιαίου γηπέδου σε μικρότερα όταν με αυτήν καθίσταται δυνατή, κατά τις παρομαρτούσες συνθήκες, η άμεση ή έμμεση δημιουργία οικιστικού συνόλου χωρίς προηγούμενη έγκριση σχεδίου οργανωμένης δόμησής του (ΣΕ 2657/2007 επταμ.)

Εξ άλλου, όπως έχει κριθεί, από τις διατάξεις των άρθρων 242 περ. 12 και 15, 243, 245 του Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας (Κ.Β.Π.Ν.), π.δ. της 14-27.7.1999 (Δ΄ 580), καθώς και του άρθρου 162 αυτού (περί εκτός σχεδίου δόμησης) αποβλέπει στην διαφύλαξη του ιδιαίτερου χαρακτήρα των εκτός σχεδίου περιοχών και στην αποφυγή καταστρατήγησης πάγιων πολεοδομικών κανόνων ορθολογικής δομήσεως, προκύπτει ότι για την δόμηση στις εκτός σχεδίου περιοχές, η οποία επιτρέπεται μόνο κατ’ εξαίρεση, πρέπει τα γήπεδα να έχουν, εκτός των άλλων, εμβαδόν τουλάχιστον τέσσερα στρέμματα (δεδομένου ότι οι παρεκκλίσεις έχουν παύσει να ισχύουν προ πολλού, ΣΕ 992/2023 Ολομ.)και ελάχιστο πρόσωπο 45 μ. σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο, που δεν έχει προκύψει από ιδιωτική βούληση (ΣΕ 176/2023 Ολομ., 2606, 3848, 3849/2005, 3504/2010, 1671/2014, 4046/2015 7μ., 2329/2012 κ.ά., πρβλ. 2521/2000 7μ., 4525/2009). Ένα δε γήπεδο θεωρείται ότι έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο, όταν αυτός, ανεξαρτήτως αν είναι εθνικός, επαρχιακός, δημοτικός ή κοινοτικός (πλην των αγροτικών, που δεν καθιστούν οικοδομήσιμα τα γήπεδα), υφίσταται νομίμως και είναι ήδη διανοιγμένος, έτσι ώστε να είναι προσπελάσιμος και να παρέχει πράγματι επικοινωνία με το γήπεδο (ΣΕ 176/2023 Ολομ., 2329/2012, 1671/2014, 4046/2015  επταμ, 2709/2018 κ.ά.). Τέλος, όπως έχει κριθεί, ουδεμία αλλαγή στα παραπάνω επέφερε (ούτε μπορούσε να επιφέρει) ο ν. 3212/2003 (Α΄ 308), ή άλλοι μεταγενέστεροι νόμοι (ΣΕ 163/2023 Ολομ.). Θα πρέπει να σημειωθεί ιδιαίτερα, ότι το Συμβούλιο της Επικρατείας ήδη από το 1976 έχει αποκλείσει την περίπτωση οικοδόμησης με χρήση δουλείας διόδου, με τη σκέψη ότι «ακίνητον στερούμενον προσώπου επί οδού δεν θεωρείται ότι κέκτηται τοιαύτην, όταν υφίσταται δουλεία διόδου εις βάρος ομόρου ακινήτου έχοντος πρόσωπον επί οδού» (ΣΕ 2601/1976 Ολομ.). Συνεπώς, οποιαδήποτε συζήτηση  περί «σταδιακής κατάργησης» της δόμησης βάσει δουλείας διόδου στερείται αντικειμένου, διότι τέτοια δυνατότητα νομικώς ΔΕΝ υφίσταται, ώστε να τίθεται θέμα «κατάργησής» της.

Έχει ενδιαφέρον ακολούθως, να εξετάσουμε το  ισχύον νομικό καθεστώς για την δόμηση εκτός ορίων οικισμών στις χώρες των γερμανόφωνων επενδυτών, οι οποίοι αναφέρουν ότι εδώ και 20 χρόνια  «…επενδύουμε με πάθος στην Ελλάδα…».

Στη Γερμανία, στην παράγραφο 35 του γερμανικού Πολεοδομικού Κώδικα (Baugesetzbuch, BauGB) καθορίζονται οι περιορισμοί για τη δόμηση εκτός των ορίων οικισμών, στην αναφερόμενη ως εξωτερική περιοχή: «Außenbereich». Η δόμηση στην «εξωτερική περιοχή» επιτρέπεται μόνο υπό συγκεκριμένες αυστηρές προϋποθέσεις και μόνο για εξυπηρέτηση της αγροτικής οικονομίας και της δασοπονίας (δείτε στη διεύθυνση  https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1984/1148_1148_1148/de).

Στην Ελβετία, σύμφωνα με τα άρθρα 24 και 24a του Νόμου περί Χωροταξίας (Raumplanungsgesetz,RPG) απαγορεύεται η δόμηση εκτός των ορίων οικισμών. Κάποιες εξαιρέσεις προβλέπονται σε περίπτωση που υπάρχει ισχυρή τεκμηρίωση για λόγους δημοσίου συμφέροντος ή για σκοπούς που εξυπηρετούν την αγροτική οικονομία. (Δείτε στη διεύθυνση https://www.fedlex.admin.ch/eli/fga/2023/2488/de)

Το θεσμικό χωροταξικό πλαίσιο στις 2 αυτές γερμανόφωνες χώρες, έχει ως στόχο να προστατεύσει το φυσικό περιβάλλον από την άναρχη αστική εξάπλωση, να περιορίσει την ανεξέλεγκτη δόμηση και να προωθήσει τον βιώσιμο χωροταξικό σχεδιασμό.

Υπάρχουν όμως επιπλέον θεσμικές δικλείδες και στις 2 χώρες, που θέτουν περιορισμούς στην αγοραπωλησία εκτάσεων εκτός των ορίων οικισμών, με στόχο την προστασία της αγροτικής γης και την αποφυγή κερδοσκοπικών αγοραπωλησιών εις βάρος της αγροτικής χρήσης:

Στη Γερμανία, ο νόμος για τις μεταβιβάσεις ακινήτων (Grundstücksverkehrsgesetz GrdstVG) προβλέπει ότι η αγορά αγροτικών εκτάσεων από ξένους (μη Γερμανούς), επιτρέπεται κατόπιν ειδικής έγκρισης από την αρμόδια αρχή. Ειδικά στην Βαυαρία, την περιοχή όπου έχει την έδρα της η GISIMMOBILIEN, γίνεται ειδική μνεία σε εκτάσεις μεγαλύτερες των 10 στρεμμάτων και η αγορά από ξένους μπορεί να εμποδισθεί, εάν κριθεί ότι οδηγεί σε «ανθυγιεινή» διανομή του αγαθού της γης (ungesunde Verteilung von Grund und Boden). (Δείτε στη διεύθυνση  https://www.gesetzebayern.de/Content/Document/BayVV_7814_L_319/true)

Στην Ελβετία, το ομοσπονδιακό θεσμικό πλαίσιο  για την αγροτική γη (Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht, BGBB) και ο νόμος για την αγορά εκτάσεων από πολίτες άλλων χωρών Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland ,BewG) απαγορεύουν κατ΄ αρχάς την αγορά αγροτικών εκτάσεων από ξένους (πολίτες άλλων χωρών), με στόχο την προστασία και διατήρηση του αγροτικού χαρακτήρα της υπαίθρου. Εξαιρέσεις είναι δυνατές, εάν ο ξένος μπορεί να εγγυηθεί για την διατήρηση της αγροτικής χρήσης στην προς πώληση έκταση αλλά και στις περιπτώσεις αυτές είναι απαραίτητη η έγκριση από την αρμόδια αρχή. (Δείτε στη διεύθυνση  https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1984/1148_1148_1148/de)

Και στις 2 χώρες ο  στόχος είναι να προστατευθεί το περιορισμένο και μη ανανεώσιμο αγαθό της γης, να  αποφευχθούν ο κατακερματισμός της αγροτικής γης και οι αγορές από ξένους «επενδυτές» με στόχο την κερδοσκοπία!

Παρατηρούμε πως ό,τι ΔΕΝ επιτρέπεται στην Γερμανία και Ελβετία, θεωρείται από τους Γερμανούς επενδυτές θεμιτό και αυτονόητο στην χώρα μας, σύμφωνα με την νεο-αποικιοκρατικού τύπου λογική που χαρακτηρίζει την επιστολή τους.

Σχετικά με το διακύβευμα, την ανακοίνωση από την Πολιτεία της θέσπισης μεταβατικής νομοθετικής ρύθμισης, θεωρούμε ότι θα είναι καταστροφικό να  δημιουργηθούν τετελεσμένα τα οποία θα αναιρέσουν ΔΙΑ ΠΑΝΤΟΣ τον εν εξελίξει ή και μελλοντικό χωροταξικό σχεδιασμό.

Εάν προτάξουμε την διευκόλυνση κερδοσκοπικών επενδυτών, οι οποίοι μετατρέπουν  την ανέγγιχτη φύση της Ελλάδας σε οικόπεδα προορισμένα για εξοχικές κατοικίες και τουριστική εκμετάλλευση, έναντι της προστασίας του φυσικού περιβάλλοντος και της αγροτικής γης,  δεν θα υφίσταται στο μέλλον κανένα αντικείμενο προστασίας  για τον νομοθέτη. H Ελλάδα θα αλλάξει για πάντα έχοντας μετατραπεί σε ένα απέραντο άθροισμα οικοπέδων.

Πηγή:  ecopress